ЦБ пытается ограничить выдачу кредитов на покупку квартир по договорам с повышенным риском, сделав их менее выгодными для банков. Это к примеру вариант ипотеки с нулевой или близкой к нулю ставкой.
На бумаге это выглядит как бесплатный кредит: вы берете ипотеку, но проценты банку не платите. При этом у банка с застройщиком договор: первый получает от второго комиссию – как раз в объеме процентного дохода по кредиту. Комиссия «зашивается» в цену жилья, которая становится больше. Покупатель думает, что он экономит на выплатах банку, но по факту переплачивает за дорогую квартиру.
С 1 мая регулятор повышает надбавки к коэффициентам риска по договорам на покупку жилья в долевом строительстве. Банкам теперь придется иметь больше капитала для выдачи кредитов с низким первоначальным взносом.
Сложнее будет одобрять клиентов на ипотеку, потому что требования к заемщикам будут жестче, даже у тех клиентов, у которых хорошая кредитная история будут проверять доход более тщательно – это уже началось с середины апреля. Сбер начал отказывать клиентам с хорошей кредитной историей, соответственно меньше одобренных клиентов, меньше клиентов на объекты, хотя клиентов с большим первоначал взносом одобряют хорошо, банки любят клиентов с деньгами.
Если ЦБ удастся отрегулировать массовый спрос на беспроцентную ипотеку, то стоимость жилья в новостройках может снизиться. Это произойдет естественным образом, потому что исчезнет сама бизнес-модель, из-за которой сейчас цены оторвались от рыночных.
Но при этом ждать большого падения цен на уже строящееся жилье не стоит. У застройщиков есть согласованные с кредиторами договоры, есть планы продаж и цены, определенные вместе с банками, которые дали проектное финансирование. Просто так их опустить нельзя. Да и незачем. На достройку дома у них деньги есть – это кредит от банка.
Вместе с тем, Президент дал поручение разработать льготные программы для вторичного жилья, что должно увеличить спрос на вторичном рынке и подтянуть цены на такую недвижимость.
Стоит Покупать и продавать надо, потому что, как правило, клиенты продают одно и покупают другое: если их квартира подорожала значит и подорожает та, которую хотят купить, а если рассматривать наш регион, то у нас квартиры вообще только растут в цене.
